Что и где строится

На начало весны в Санкт-Петербурге силами 97 девелоперских компаний возводилось 649 домов (277 230 квартир) общей площадью 12 066 576 кв. м. Интересно, что год назад, когда мы знакомили читателей с анализом ситуации на этом крупнейшем региональном рынке («СГ» №18 от 12.05.2017), строительных организаций в городе работало даже больше, но объемы работ были меньше. Тогда в «портфелях» 101 застройщика аналитики ИРСО насчитали всего 568 строящихся домов (226 969 квартир) площадью 10 275 785 «квадратов».

Новое жилье строится сейчас в 11 территориальных образованиях города. 83% совокупной жилой площади (495 домов, почти 10 млн кв. м ) приходится на районы внутри Кольцевой автодороги, оставшиеся 17% — на населенные пункты, входящие в состав Петербурга, но расположенные за пределами КАД. Если брать эти «заКАДовые» стройки, то больше всего их в Шушарах (48 домов, 828 тыс. кв. м) и Парголове (34 объекта, 747 тыс. «квадратов»). На пару они забирают 13,1% новых городских площадей. Наименее привлекательным для местных строителей является внутригородское муниципальное образование — город Павловск, расположенный в 25 км от центра Санкт-Петербурга. Здесь сейчас возводится всего два дома (29 квартир) площадью 2273 кв. м.

Основной объем текущего жилищного строительства в целом в Северной столице приходится на многоквартирные дома (МКД) — 598 зданий (92,1% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 94,5% и 95% рынка (262 038 жилых единиц и 11 468 999 кв. м). Оставшиеся 7,9% объектов — это 42 апарт-комплекса и 9 блокированных домов (таунхаусов) — 6,5% и 1,4% соответственно. МКД «доминировали» и год назад (501 строение, или 88,2% всех домов), а вот танхаусов тогда возводилось в Петербурге больше (39 зданий, 6,3%), чем домов с апартаментами (28 объектов, 4,9%).

Примечательно, что, несмотря на прирост совокупного метража, петербургские квартиры по-прежнему остаются одними из самых компактных в стране. Так, за год площадь среднестатистической квартиры в городе уменьшилась с 45,3 до 43,5 кв. м. В результате сегодня Петербург отстает от среднероссийского показателя на 5,8 «квадрата» (49,3 кв. м). Самое «скромное» жилье представлено сейчас в проекте Salut от инвесткомпании «Пулковская» — 28,3 кв. м. Самое большое — у застройщика Normann в жилом комплексе (ЖК) «Нормандия» — 166,6 «квадратов».

Что касается самих новых ЖК, то их в Северной столице сейчас возводится 199. Самым крупным по объемам текущего строительства является ЖК «Чистое небо», расположенный в черте города. Здесь стройхолдинг Setl Group возводит сразу 14 домов (31 207 квартир) жилой площадью 1 009 750 кв. м. По количеству строящихся объектов «затмить» «Чистое небо» мог бы, пожалуй, ЖК «Цветной город». «Группа ЛСР» строит 75 домов (21 159 квартир), но площадь «Цветного города» не дотягивает до миллиона 83 тыс. «квадратов». А вот самый маленький ЖК в регионе — зеленогорский комплекс «Изумрудный» (50 км от Петербурга), состоящий из трех домов, рассчитанных на 30 квартир общей площадью 1380 кв. м (застройщик Группа компаний (ГК) «Лекс»).

Из чего и какого «роста»

Не менее интересен и текущий анализ строящихся в Санкт-Петербурге домов с точки зрения применяемых при их возведении материалов. Особенно в сравнении с прошлогодними показателями. Если наиболее распространенным материалом для петербургских стен по-прежнему остается «связка» монолит-кирпич (так возводится 45,3% всей городской жилплощади, 231 дом на 5,4 млн «квадратов»), то монолит и панель в рейтинге предпочтений местных строителей поменялись местами. Доля первого в пересчете на площадь квартир за год снизилась в полтора раза — с 32,6% до 21,1% (в 2017 из него строили 165 домов, сейчас — 123). Панельных домов в городе на Неве в ближайшее время появится, наоборот, больше — 209 (против 125 прошлогодних). Существенно выросла, естественно, и общая жилая площадь таких домов — с 1,7 до 2,8 млн кв. м (23,2% всех площадей). Суммарный метраж, приходящийся на оставшиеся 46 блочных и 40 кирпичных домов не превышает 1,2 млн «квадратов» (совокупная доля рынка — 10,4%).

Средняя этажность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в Санкт-Петербурге составляет 16,2 этажа (в 2017 был почти близкий показатель — 15,5). Правда, в отличие от прошлого года, когда наибольший объем приходился на дома высотой 25 и более этажей (23,6% возводимого тогда жилья), сейчас в большем почете оказались дома высотой 18-24 этажей (25,3%, 164 объекта). В остальном высотность петербургских новостроек распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 2,5% строящегося сейчас жилья (16 домов), 4-8-этажных — 18,6% (121 дом), 9-12-этажных — 16,5% (107 зданий), 13-17-этажных — 14,6% (95 домов). Возвращаясь к высотному строительству (25+), стоит отметить, что скоро Петербург может «прирасти» сразу 146 новыми небоскребами (их доля сейчас составляет 22,5%). Год назад таковых было 134. В любом случае, на сегодняшний день самым высоким строящимся домом в Северной столице, как и в 2017 году, считается 32-этажный дом в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» (застройщик ГК «РосСтройИнвест»). Ближайший «преследователь» — высотка в ЖК «Северная Долина» (ГК «Главстрой») — ниже на целых четыре этажа.

И самое главное — кто и когда

В общей сложности на петербургском рынке новостроек сейчас работает 97 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом половина (50,5%) рынка приходится всего на пять (!) крупнейших компаний (даже в Москве, к примеру, похожую долю контролируют десять игроков). Тройка лидеров за год изменений не претерпела. Первое место занимает «Группа ЛСР», в портфеле которой сейчас свыше 2,5 млн кв. м жилья (21,4% от общего объема возводимых в городе «квадратов»). «Серебро» у Setl Group (1,9 млн кв. м, 16,2% всех площадей). Далее, с уже более значительным отрывом, следует «бронзовый» призер — «Дальпитерстрой» (671 тыс. кв. м, 5,6% рынка). Четвертое место в первой пятерке сохранил и «Лидер Групп» (496 тыс. кв. м, 4,1%). А вот «Эталон» с 380 тыс. кв. м (3,2%) уступил пятую строчку «Главстрою», у которого нового жилья в работе сейчас оказалось на почти 9 тыс. «квадратов» больше.

Формально свое место в петербургском ТОП-50 еще сохраняет ГК «СУ-155» (17-я позиция), большинство объектов которой достраивается сегодня в рамках государственной санации, но после их ввода в эксплуатацию (планово — до конца этого года) этот проблемный стройхолдинг покинет рэнкинг.

Наибольший объем строительства приходится сейчас на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 255 зданий (39,3% текущих строек). Строительству еще 30% домов (195 зданий) старт был дан в прошлом году. Пять домов (0,8%) начали возводить уже в этом году. При этом 28,1% объектов строится в сумме сейчас еще по документам, выданным в 2013, 2014 и 2015 годах (27, 65 и 90 домов соответственно). Более того, в городе до сих пор возводятся 12 домов, документация на которые была получена с октября 2008 по декабрь 2012 (1,8% от всех новостроек).

Несмотря на это, до конца текущего года петербургские застройщики планируют ввести в эксплуатацию 39,4% строящихся сейчас домов — 256 жилых зданий на 4 176 579 кв. м (34,6% от всего нового городского «метража»). Сдача 23,5% площадей (151 дом на 2 833 685 кв. м) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще ровно четверти текущих «квадратов» (3 011 656 кв. м жилья в 157 домах). 1 025 225 кв. м (8,5%) в 27 домах запланированы к сдаче на 2021 год. Согласно проектным декларациям застройщиков, еще почти миллион «квадратов» (8,4%) в последних 58 из 649 текущих домов будут заселены в 2022 году и позже.

Однако анализ переносов сроков ввода петербургских объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). Так, например, 10 433 кв. м жилья, заявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2013 (!) году. Еще 69 761 «квадратов» покупатели ждут с 2014. Ввод 218 032 кв. м «переехал» на 2018 с 2015. Двухлетний «перенос» сроков (с 2016 на 2018) случился для «счастливых» обладателей 437 157 кв. м. Годик подождать предстоит и владельцам 876 502 кв. м, которые им обещали предоставить в прошлом году.

Впрочем, нельзя однозначно утверждать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление среди петербургских застройщиков распространенное. Все-таки 50 из 97 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Зато у 26 из 47 «корректировщиков» был отмечен стопроцентный перенос объемов ввода. Средний показатель «просрочки» — 20 месяцев.

Максимальная задержка срока сдачи петербургских объектов в эксплуатацию составляет 62,7 месяца. Именно столько времени застройщик СК «Mонолит» никак не может завершить строительство апарт-комплекса «Wings на Крыленко» на 525 квартир общей жилой площадью 19 575 квартир.

283208 м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья петербургскими застройщиками

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО)при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8) и Москвы (№9). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».

https://www.stroygaz.ru/publication/item/vysokaya-kontsentratsiya/