На конец третьего квартала панельные новостройки занимали 12% рынка Петербурга и ближайших пригородов. Это около 1,4 млн кв. м жилья, из них 1 млн кв. м — в Петербурге, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».

При том, что доля панельного жилья в агломерации остается неизменной, сейчас растет интерес к этому типу жилья непосредственно в Петербурге. Так, за последние 3 года объем рынка в городе увеличился с 0,7 до 1 млн кв. м, то есть прирост составил 40%. Объем сделок в Петербурге вырос в 1,7 раза за три года. Так, за 9 месяцев 2019 года реализовано около 14,7 тыс. квартир в панельных домах, что превышает количество сделок за весь 2016 год почти на 20% и почти сопоставимо с показателями 2017 года, отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Рост панельного домостроения аналитики связывают с тем, что по этой технологии сейчас реализуют масштабные проекты крупные игроки рынка. Сами застройщики при этом отмечают, что сегодня немного предприятий, способных качественно производить современную панель. Значительная часть изготавливается на Гатчинском ССК, где реализуют до 100 тыс. кубометров железобетонных изделий в год, этого объема хватает для строительства примерно 130 тыс. кв. м комфортного жилья. При том объеме ввода, что есть сейчас, этого вполне достаточно, но в будущем ситуация может измениться. С развитием этой технологии и рынка панельного домостроения количество таких предприятий должно увеличиваться.

Каждому свое

— Существуют три основных типа конструктива: монолит, кирпич и панель, — поясняет Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Кирпич-монолит — это, по сути, тот же монолит, просто обложенный кирпичом. Плюс монолита в том, что он дает единую усадку, а значит, риск появления трещин минимальный, в отличие, например, от кирпичных домов. Также монолит позволяет создавать любые планировочные решения и заделывать стены любым материалом. Основной же минус — плохая звукоизоляция. Главные плюсы кирпича — это самый экологичный материал, с лучшей тепло- и звукоизоляцией. Но, конечно, есть и минусы. Во-первых, неровные стены и последующие сложности при отделке. Во-вторых, это достаточно дорогое и долгое строительство, кроме того, из кирпича нельзя строить очень высокие здания. В объектах Группы ЦДС в основном используется монолит-кирпич, за исключением ЖК «Черная речка», где кирпич заменяется навесным фасадом.

А вот преимущество панели, по словам Петра Буслова, как раз в скорости — это самая быстрая стройка и отделка. Из недостатков — ограниченность планировочных решений. Также раньше считалось, что панельные дома холодные, но сегодня эта проблема уже решена. По данным Буслова, сейчас 70–80% новых объектов создаются из монолита, на панель приходится 20%, а из кирпича строят единицы. «Думаю, такое распределение будет сохраняться и дальше, ведь с панелями ты привязан к одному поставщику, что не всех устраивает. Хотя по себестоимости панель и дешевле монолита», — подытожил он.

Не то, что раньше

Как пояснил коммерческий директор СК «Дальпитерстрой» Владимир Огурцов, с советских времен панельное домостроение сделало большой шаг вперед. Изначально при изготовлении панелей использовался бетон, замешанный с керамзитом. Теплосберегающие свойства такого материала оставляли желать лучшего, «панельки» получались прохладными. С конца 1980-х в СССР стали делать панели из газобетона — стало чуть теплее. А с появлением минеральной ваты на рынке панельного  домостроения произошла революция. Сегодня в строительстве используются так называемые «сэндвич-панели», которые за счет попеременных слоев бетона и минваты полностью решают проблему теплосбережения. Таким образом, панельное домостроение пережило свое второе рождение и стало вновь актуальным для строителей.

Современные панели уже не имеют ничего общего с советскими, уточняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». В наши дни они состоят из трех слоев. Внутренний — тяжелый бетон толщиной от 80 до 200 мм. Затем теплоизоляционный из минераловатных плит, экструдированного или вспененного полистирола, и наружный — декоративный. На него крепится фасадная конструкция. И по качеству они существенно отличаются от тех, что были раньше. Во-первых, за счет многослойности у современных панелей высокие тепло- и звукоизолирующие свойства. Во-вторых, формовка проходит на заводе в правильных технологических условиях, а это обеспечивает точность форм и размеров, что не всегда получается при формовании прямо на объекте. Изделия соединяют современными закладными деталями, что обеспечивает толщину межпанельных швов не более 20 мм, это исключает протечки. Поверхности не нуждаются в дополнительной обработке и выравнивании перед покраской. В-третьих, современную панель можно отнести к экологичным материалам. Производство ведется в теплых цехах, что не требует сильно пахнущих противоморозных добавок.

Еще одно преимущество — простор для оформления фасадов, можно создать много вариантов даже в рамках одного проекта. В современных панельных домах встречается и штукатурный, и навесной вентилируемый фасад. Поверхность панелей может быть текстурной — рустованной, с матричными рисунками, декоративным наполнителем, цветным и фотобетоном. Кроме того, новостройки из современных панелей возводятся по индивидуальным проектам, что дает гибкие планировки и разнообразие вариантов квартир. По современной панельной технологии построены проекты массовой застройки «Ленстройтреста» — «Янила» и «IQ Гатчина».

Как пояснил Фельдман, основное преимущество технологии для застройщика — скорость возведения при снижении затрат на монтаж: все изделия на строительную площадку приходят готовыми. «Коробку» здания можно построить примерно за три месяца — в 2–3 раза быстрее, чем в монолите. При этом панельные дома прочны и могут долго эксплуатироваться за счет минимального влияния человеческого фактора на процесс производства железобетонных конструкций — оно автоматизировано по максимуму.

Современная панель интересна для девелопера еще и потому, что корпуса из панели можно размещать на земельных участках любой конфигурации, что особенно важно для крупных проектов КОТ. По мнению эксперта, будущее как раз за современными панелями, и в перспективе 5–7 лет их востребованность может возрасти. Ускорить процесс может переход застройщиков на проектное финансирование, так как задачу по оптимизации экономики строительных проектов панель по ряду критериев решает лучше монолита.

— Ввиду того, что мы все в результате отказа от долевого строительства, все еще очень высоких ставок по ипотеке (даже для субсидируемых категорий наших граждан) и общего падения покупательской способности в стране летим вниз по классификационной лестнице жилья, видимо, в ближайшие годы мы сосредоточимся на эконом- и комфорт-классах жилой застройки, — считает директор по развитию проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. — Еще один довод — требование власти строить по 125 млн кв. м в год, но ничего, кроме эконом-класса, в таких объемах не построить в принципе. В дополнение к этим реалиям покупатель привыкает к все более высокому качеству жилья, планировок и архитектуры, а маркетологи всех застройщиков так и вовсе привыкли требовать от строителей каких угодно осей и каких угодно планировок.

По мнению эксперта, чтобы удовлетворить требования и рынка, и властей, и застройщиков, никакого другого выхода, кроме панельного домостроения, и нет.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», также отмечает, что в свете законодательных изменений  и перехода на проектное финансирование тема ускорения строительства особенно актуальна, и панельное домостроение может стать особенно востребованной технологией для достижения заданных объемов. Перспективным направлением в панельном домостроении он называет элпо-панели. Это изготовленные на заводе бетонные панели с уже проложенными в них инженерными сетями. Возможен предварительный монтаж систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, коробов электроснабжения. Такие решения ускоряют строительные работы, но при этом требуют дополнительных затрат и предъявляют дополнительные требования к квалификации рабочих. Тем не менее сейчас компания использует кирпично-монолитную технологию, которая хорошо подходит для проектов комфорт-класса, поскольку дает широкий ассортимент планировок. По словам Ефремова, кирпично-монолитное строительство позволяет реализовать проекты с крупной квартирографией, интересными фасадными решениями, возможностями для перепланировок.

В Петербурге пока панельные дома не так популярны, как в Москве.
— Бума явно не наблюдается, — говорит Огурцов. — У нас все-таки предпочитают монолит — это экономичнее и дешевле. Во-первых, сами панели недешевые. Во-вторых, при сборе панельного дома требуются более тяжелые башенные краны, что также удорожает процесс строительства.

Ян Фельдман, напротив, считает, что себестоимость строительства панельных домов меньше на 5–10% по сравнению с монолитными домами за счет меньшей металлоемкости.

Владимир Огурцов также отмечает, что применение панелей оправдано при большой квартальной застройке в несколько десятков домов, как это делается в Москве. «На мой взгляд, затраты при индустриальном домостроении можно снизить только путем увеличения объемов строительства, но не вверх, а вширь, — считает он. — Я имею в виду именно крупную квартальную застройку, на которую у петербургских строителей не хватает средств. Нужны господдержка, создание земельного банка и т.д.».

Долой стереотипы

В «Группе ЛСР» уверены — ставить знак равенства между постройками советского времени и нынешними просто нелепо. Да и само понятие «панельное жилье» тоже является пережитком прошлого — сейчас правильнее называть его сборным или индустриальным.

— Выверенные до миллиметра железобетонные блоки производят на заводе, где качество контролируют на каждом этапе, — говорят в компании. — Готовые блоки собирают на стройплощадке, дом строится быстрее, что выгоднее и для покупателя тоже. В новых сборных домах улучшена планировка квартир, потолки стали выше, а комнаты шире. Кроме того, квартира может быть сразу с застекленным балконом или несколькими санузлами.

Еще один устаревший потребительский стереотип — плохая звуко- и теплоизоляция панельных квартир. Как пояснили в компании, раньше сборной технологией пренебрегали, использовали плохо изолирующие материалы, из-за чего швы между блоками пропускали влагу и холод. Сегодняшняя используют бесшовную технологию, благодаря которой теплопотери в среднем сокращаются на 30%. По словам Евгения Богданова, уже очень многие застройщики купили современное (часто финское) оборудование и программные центры, научились использовать современную фурнитуру и уменьшать металлоемкость.

— У меня нет ни капли сомнений, что скоро мы увидим панель уже российского производства совершенно отличного, от советского, качества, — радуется Евгений Богданов. — Вторая радость в том, что и маркетологи останутся довольны — панель можно легко совмещать с монолитом, и получится то, что строят в Финляндии уже 40 лет, — панельно-монолитные дома. Таких домов там более 70%, в них все вертикальные конструкции — сборные, а перекрытия — монолитные. И убиваются разом все зайцы – качество возрастает, экологичность тоже, упрощается отделка, а маркетологи могут, как и раньше, предусматривать любые планировки, ведь с монолитным перекрытием шаг оси может превышать семь метров — этого достаточно для удовлетворения любой фантазии.

— Преимущественное использование укрупненных сборных конструкций, строительных модулей высокой степени заводской готовности, а также перенос большей части операций в заводские цеха, с одной стороны, облегчает работу строителям, а с другой — улучшает качество продукта, позволяет наращивать производительность труда и повышать энергоэффективность, — считает президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров.

По мнению Вахмистрова, на сегодня возрождение в России индустриального домостроения на инновационной основе — единственно верное и необходимое условие решения государственной задачи по обеспечению населения доступным жильем, а также способ модернизировать сам строительный процесс. «Только увеличение жилья эконом-класса позволит избавиться от его хронического дефицита и создать достойные условия жизни для основной части населения. Как показывает мировой опыт, другого экономически целесообразного и технологически осуществимого пути быстрого и значительного увеличения объемов вводимой жилой недвижимости не существует», — резюмировал он.

https://www.fontanka.ru/2019/11/22/073/